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Jack Holland
Veterano |
# jun/16 · Editado por: Jack Holland
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Wade
O vizinho de baixo mora não de aluguel, mas está financiando o ap de baixo, onde ele mora. Ele paga ao todo um pouco mais da metade do que eu pago
Pra parcela do financiamento dele ser menor que o seu aluguel, das duas uma, ou ele deu uma bela de uma entrada, ou o financiamento dele possui prestações semestrais altíssimas. Minha ex-namorada financiava um apartamento nesse esquema, as mensais eram baixas mas a cada seis meses tinha que depositar uma pauladinha razoável (algo entre 6 e 7 mil). Ou ambos. Ou então seu aluguel tá acima do preço. Verifique com seu advogado a possibilidade de ajuizar uma revisional.
Ao final do financiamento, seja lá quantos anos forem, ele vai ter o rendimento do que investiu (como disse, igual ou superior ao que teria se tivesse optado por alugar) e de quebra tem um imóvel em seu nome.
Não, não vai. No longo prazo o dinheiro que vai pro ralo em juros pagos ao invés de investir faz com que, na prática, vc tenha pago várias casas pra no fim ter uma só.
-Dan
Matou a pau.
Isto sem nem mencionar que a tendência é que o salário de João aumente com o tempo e o aporte de investimento cresça exponencialmente.
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Xeper
Veterano |
# jun/16
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São tantas variáveis com valores hard coded informados pelo dan negativo que se respirar mais perto do post é capaz de dar bug no FCC.
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-Dan
Veterano
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# jun/16
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São tantas variáveis com valores hard coded informados pelo dan negativo que se respirar mais perto do post é capaz de dar bug no FCC.
Sugere outras e outras fontes? ou tu faz seus negocios no escuro?
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Jack Holland
Veterano |
# jun/16 · Editado por: Jack Holland
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Jube
Partindo disso, ou você se joga no financiamento, ou não vai ter nada. Os preços são extremamente fora da casinha para qualquer coisa até para quem é mais conservador, tem as contas básicas de energia, água, internet/telefone, aluguel ou parcela de casa própria, imprevistos, alimentação, limpeza, cuidados pessoais, remédios, tratamentos e o salário extremamente defasado. Depois de olhar o que sobra, você acaba vendo o porque dessa cultura de "gente que não vive".
O problema é que esses conceitos, principalmente de "básico", "imprevistos" e "cuidados pessoais" são extremamente maleáveis e variam absurdamente de pessoa pra pessoa. Elas simplesmente não conseguem diminuir o padrão de vida e ficam racionalizando inventando justificativas malucas, tudo pra convencer a si próprio que está ok torrar 100% da renda sempre e que não dá pra reduzir gasto nenhum.
Isto fica muito evidente quando uma pessoa é promovida. Ela vivia perfeitamente com 3k mensais, de repente passou a ganhar 5k, é só ver que ela gradualmente subirá seu padrão de consumo e em pouco tempo estará gastando tudo novamente... e o que aconteceu com esses 2k que antes estavam sobrando?
"ai, aproveitei pra fazer a mobília planejada no apartamento, a antiga já tava muito fora de moda"
"ai, mudei meu filho pra uma escola mais cara, tenho que pensar no futuro dele"
"ai, troquei meu carro por um SUV 4x4 de 18 airbags que eu só uso pra levar meu filho pra escola no trânsito, tenho que pensar na nossa segurança"
"ai, preciso de um celular bom agora, aproveitei e comprei logo um Iphone 6S, ganho pra isso, celular barato não rola"
Entre outras...
Claro que a maioria das pessoas são inconsequentes, sempre fico indignado quando lembro da história de um cara que morava de favor numa casa minuscula no terreno de um zézinho, num lugar meio favela e resolveu comprar um c4 pallas, o carro simplesmente não cabe na garagem que nem é do sujeito. O rapaz ainda foi brigar com o zézinho por não deixar ele guardar o carro lá porque o portão ficava aberto e metade do carro na rua.
Puta merda. Isso é de foder. Infelizmente é o retrato do Brasil. Um zé ruela de juliét em um carrão com DVD e paredão de som, os dentes podres, insino médio incompreto, e uma piriguete com 3 filhos criados pela vó de 60 anos que vende balinha na estação pra sobreviver.
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Xeper
Veterano |
# jun/16
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ou tu faz seus negocios no escuro?
Gasto meus 20k mensais em pó, cachaça e guitarras cort.
Mais claro que isso impossível.
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st.efferding
Membro |
# jun/16 · Editado por: st.efferding
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-Dan
Boa iniciativa o/
Comento alguns pontos abaixo:
Opção 1 – João contraiu esse financiamento.
O AP custou: 174 (entrada) + 401 (o financiamento de 125) = 575 mil
Em SP, segundo o FIPEZAP, o preço dos imoveis tem aumentado 5% ao ano. Assumindo que vai ficar assim ao longo do financiamento, o preço do imovel de 300 mil valorizaria para 1,7 M depois dos 35 anos.
Ok, até aqui concordo.
Opção 2 – João foi pro aluguel.
Assumindo que o aluguel de um imovel é 0,35% seu valor (conforme indice FIPEZAP, essa é a media pra SP 0,35%), Joao poderia alugar esse mesmo imovel por mil pilhas.
Se ele aplica essa entrada de 174 mil a 1% ao mês liquido e bota os 400 que sobrou todo mês religiosamente, 4 anos depois ele atinge 300 mil e compra à vista, tendo gastado no fim das contas uns 400 mil, se considerarmos o que foi pro ralo pagando 4 anos de aluguel mais a valorização do imovel nesses 4 anos, economizando 31 anos com divida zero.
Se o João aluga o imóvel, a análise muda completamente, na minha opinião. Nessa situação, ele precisará alugar outro imóvel pra morar, visto que o imóvel principal da análise estará ocupado (e eu descarto aqui qualquer esquema de república, para deixar o cálculo justo). Se ele mantiver o padrão e alugar um imóvel "idêntico" (1k/mês, apenas para simplificar a análise), a renda advinda dessa estratégia é zero. Não ficou claro se ele estava querendo adquirir para MORAR ou adquirir para ALUGAR. Eu acho que são duas análises distintas.
Essa parte ficou confusa:
Se ele aplica essa entrada de 174 mil a 1% ao mês liquido e bota os 400 que sobrou todo mês religiosamente, 4 anos depois ele atinge 300 mil e compra à vista, tendo gastado no fim das contas uns 400 mil, se considerarmos o que foi pro ralo pagando 4 anos de aluguel mais a valorização do imovel nesses 4 anos, economizando 31 anos com divida zero.
Ele já tem 574 mil? O que são esses 400? E qual é a relação do salário de João nas escolhas que ele pode fazer? Ficou superficial esta parte, é possível brincar com as oportunidades (ex.: investir certa diferença entre opções para gerar lucro).
Então no final das contas, João tem o seguinte futuro para suas escolhas:
1) Financiamento:
- Preço do imóvel = 300k
- Preço final de compra = 575k
- Valor do imóvel após 35 anos = 1,7M
- Custo de oportunidade: João precisa investir uma quantia mensal elevada do financiamento, porém ao mesmo tempo economiza com o aluguel visto que já está morando no imóvel. Então fica (parcela do financiamento - valor do aluguel*(1+0.05)^(mês/n))
1) Aluguel + investir para pagar à vista:
- Preço do imóvel = 300k*(1+0.05)^4 = 364,65k -> porque o imóvel não vai valer 300k depois de 4 anos, ele vai valer o valor final do acúmulo de valorização proporcionado pelos juros de 5% a.a.
- Preço final de compra = preço do imóvel calculado acima
- Valor do imóvel após 35 anos = 1,7M
- Custo de oportunidade -> ele vai passar alugando outro imóvel durante 4 anos antes de conseguir comprar e acabar com esta dívida. Então será (investimento mensal - aluguel*(1+0.05)^(mes/n))
Acho que era isso, favor critiquem. o/
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-Dan
Veterano
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# jun/16
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st.efferding
João aluga que eu quis dizer é, João vira locatário. Comprar pra alugar é a pior ainda. Rende menos que a poupança, com risco de inadimplencia.
Repense considerando que em hipotese alguma eu considerei ele comprar o imovel e aluga-lo.
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-Dan
Veterano
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# jun/16
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st.efferding
- Preço do imóvel = 300k*(1+0.05)^4 = 364,65k -> porque o imóvel não vai valer 300k depois de 4 anos, ele vai valer o valor final do acúmulo de valorização proporcionado pelos juros de 5% a.a.
Por isso falei que ele gastaria uns 400 mil para adquiri-lo (360 da valorização do imovel mais uns 40 mil de alugueis pagos por ele nos ultimos 4 anos).
- Custo de oportunidade -> ele vai passar alugando outro imóvel durante 4 anos antes de conseguir comprar e acabar com esta dívida. Então será (investimento mensal - aluguel*(1+0.05)^(mes/n))
Isso já foi levado em consideração. Ao inves de pagar a parcela de 1400 do financiamento, ele paga 1000 de aluguel e investe 400.
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st.efferding
Membro |
# jun/16
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-Dan
Ah bom, tu resumiu tudo e o burro aqui não sacou
o/
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Jack Holland
Veterano |
# jun/16
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-Dan
Isso já foi levado em consideração. Ao inves de pagar a parcela de 1400 do financiamento, ele paga 1000 de aluguel e investe 400.
Ou, sendo mais preciso, pega essa renda de 5k, paga aluguel de 1k, vive razoavelmente bem com mais 2k e investe os 2k restantes. Se isso for muito sofrimento, investir 1k ainda é aceitável, considerando que muitos que ganham 5k gastam 6k.
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-Dan
Veterano
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# jun/16
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Jack Holland
Ou, sendo mais preciso, pega essa renda de 5k, paga aluguel de 1k, vive razoavelmente bem com mais 2k e investe os 2k restantes. Se isso for muito sofrimento, investir 1k ainda é aceitável, considerando que muitos que ganham 5k gastam 6k.
Fiz a matemágica do 1400, pelo fato que essa é a parcela que o piá ia aplicar num financiamento. No exemplo subentende-se que não sobra nada, vide o preço do feijão.
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john s mill
Membro |
# jul/16
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st.efferding
Eu gostaria de ver alguém fazendo essa comparação "vale mais a pena alugar versus financiar" com números, não com palavras. viva temer bolsolindu bjus brazil vem ni mim mina do crossfit
do gustavo cerbasi
O tradicional conselho de família diz que comprar um imóvel é melhor do que alugar. Cuidado: esse era um conselho muito bom na época em que as taxas de inflação eram elevadas e o mercado financeiro não oferecia alternativas de investimento que acompanhassem a inflação. Comprar pode ser o pior negócio, a não ser que a moradia esteja em local com grande potencial de valorização ou quando o casal dispõe de recursos disponíveis no Fundo de Garantia suficientes para pagar uma significativa parte do valor do imóvel — pelo menos 30%. Isso porque o saldo do FGTS rende juros muito baixos — 3% ao ano mais TR, ou seja, 3% a menos que a caderneta de poupança! Mesmo nessa situação, porém, é preciso pensar duas vezes e fazer as contas se vocês tiverem de financiar o restante do valor do imóvel durante um prazo muito longo. Adiem a compra e esperem formar um fundo maior, se for o caso.
Pensem da seguinte forma: se hoje vocês recebem de herança uma casa avaliada em R$ 100.000,00, qual é a melhor escolha: vendê-la ou alugá-la a terceiros?
Opção 1: se vocês venderem a casa e aplicarem essa quantia em um bom fundo DI, a juros líquidos (após impostos) de cerca de 1% ao mês, receberão R$1.000,00 ao mês de renda.
Opção 2: se vocês optarem por ficar com a casa e alugá-la, não receberão mais do que 0,8% do valor do imóvel, isto é, cerca de R$ 800,00 ao mês de renda, sem contar a taxação do imposto de renda e os riscos: não receber o aluguel ou ter de arcar com os gastos de manutenção (e condomínio, no caso de apartamento) no período em que o imóvel permanecer vago.
A opção 1 é claramente melhor, sobretudo se considerarmos que existem alternativas mais rentáveis de investimento e que nem sempre se consegue alugar um imóvel a preços de mercado. Essa situação somente se inverte quando a região em que o casal opta por morar tem grande potencial de valorização imobiliária. Nas grandes cidades, porém, isso é cada vez mais raro.
O raciocínio a ser utilizado na aquisição de um imóvel é o da outra parte na negociação. Se alugar é um péssimo negócio para os proprietários, é um ótimo negócio para os inquilinos. Entre comprar uma casa à vista e alugar outra de mesmo valor, é melhor alugar. Em vez de desembolsar R$ 100.000,00, apliquem esse valor e paguem com sobra um aluguel de R$ 800,00, já que a renda mensal com os juros será em torno de R$ 1.000,00.
Vocês estão sem dinheiro para comprar à vista? Isso não muda em nada o raciocínio. Vejam o exemplo que desenvolvi no livro Dinheiro — Os Segredos de Quem Tem:
Para adquirir um imóvel na planta, a ser construído em dois anos, cujo preço à vista é de R$ 100.000,00, será necessário pagar uma prestação média de R$ 1.101,09 se vocês optarem por um financiamento de vinte anos com juros mensais de 1% mais inflação. Vocês dispõem de R$ 1.101,09 por mês. Se, em vez de entrarem em um financiamento, optarem por alugar um imóvel de padrão idêntico (mesmo preço de venda), irão pagar R$ 800,00 por mês, na pior das hipóteses. Se vocês tomarem o cuidado de poupar a diferença de R$ 301,09 durante vinte anos, a juros líquidos de 0,6% ao mês (após taxas, impostos e inflação), acumularão nesse período o equivalente a, em valores de hoje, R$ 160.710,50. Se, após os vinte anos de poupança, vocês pararem de poupar os R$ 301,09 todo mês e deixarem o dinheiro acumulado rendendo juros líquidos de 0,6% ao mês, terão uma renda para o resto da vida de R$ 964,26, dinheiro mais que suficiente para sempre alugar um imóvel novo de R$ 100.000,00 e ainda deixar o patrimônio crescendo. Sem contar que, após vinte anos, o imóvel comprado já estaria bastante depreciado...
Essas regras são universais e serão válidas no Brasil enquanto perdurarem os juros elevados. Vocês devem estar se perguntando por que, então, seus parentes e amigos não fazem isso. A razão é simples: falta a disciplina de poupar quando se opta por uma situação financeiramente mais vantajosa.
Farão negócio muito melhor os casais que, em lugar de pagar por moradia pronta, tiverem a oportunidade de construir a própria casa. A economia pode ser da ordem de 40%, desde que a obra seja bem administrada. É uma questão de escolha, pois é preciso ter tempo e paciência para planejar, acompanhar, estudar preços de material e cobrar desempenho dos empreiteiros. Se tempo e paciência não forem recursos abundantemente disponíveis, o barato pode sair bem mais caro.'
As analises dele nao sao muito profundas - e uma analise simples feito pra massa, so que fazendo esse calculo pra TIR e VPL de imoveis que eu fiz aqui em floripa pra analisar a conclusao foi similar, considerando avaliacao de imovel ou terreno, que ja preve expectativa de valorizacao
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-Dan
Veterano
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# jul/16
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Opção 2: se vocês optarem por ficar com a casa e alugá-la, não receberão mais do que 0,8% do valor do imóvel, isto é, cerca de R$ 800,00 ao mês de renda, sem contar a taxação do imposto de renda e os riscos: não receber o aluguel ou ter de arcar com os gastos de manutenção (e condomínio, no caso de apartamento) no período em que o imóvel permanecer vago.
Segundo FIPEZAP. A média em SP está 0,4%.
Eu moro de aluguel pagando 0,35% em BH.
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john s mill
Membro |
# jul/16
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livro tem 12 anos
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sallqantay
Veterano |
# jul/16
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era um conselho muito bom na época em que as taxas de inflação eram elevadas e o mercado financeiro não oferecia alternativas de investimento que acompanhassem a inflação
tipo hoje
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john s mill
Membro |
# jul/16
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sallqantay
tesouro direto pode ser atrelado a inflacao
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sallqantay
Veterano |
# jul/16
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eu não sei como nego se atreve a ficar fazendo essas simulações ridículas em uma país sem rule of law, sem moeda estável, e governado por sanguessugas incompetentes há 500 anos
eu nao entendo
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sallqantay
Veterano |
# jul/16
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john s mill
qual inflação? Aquela fraudada pelo governo?
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john s mill
Membro |
# jul/16
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sallqantay
as duas
a da fgv ou do governo
so que da fgv e mais dificil de conseguir (igpm)
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Jack Holland
Veterano |
# jul/16
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era um conselho muito bom na época em que as taxas de inflação eram elevadas e o mercado financeiro não oferecia alternativas de investimento que acompanhassem a inflação
sallqantay
tipo hoje
Ah sim, a inflação hoje é igualzinha a da época do Collor
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-Dan
Veterano
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# jul/16
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sallqantay
eu não sei como nego se atreve a ficar fazendo essas simulações ridículas em uma país sem rule of law, sem moeda estável, e governado por sanguessugas incompetentes há 500 anos
Eu entendo. É matematicamente comprovado pelo extrato da minha conta.
Posso optar por ignorá-lo e usar a sua ótica.
Hum.. acho melhor não.
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sallqantay
Veterano |
# jul/16
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extrato da minha conta.
a sua conta é sua até o ministro da fazenda decidir que é sua
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Wade
Membro Novato |
# jul/16
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matematicamente comprovado pelo extrato da minha conta
Se não for 20k, o método é inválido.
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Viciado em Guarana
Veterano |
# jul/16
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sallqantay
É disso que eu falo!
As tuas terras e os teus bois tu contrata uns jagunços e vai defender, já a tua grana no banco...
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sallqantay
Veterano |
# jul/16
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Viciado em Guarana
esse pessoal tem que ir para RO para ver como essa porra funciona
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-Dan
Veterano
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# jul/16
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sallqantay
a sua conta é sua até o ministro da fazenda decidir que é sua
A cerveja que tu vende no carnaval só é sua até um assaltante decidir que é sua.
Só considero o que vc disser se vc for um ermitão recluso no kilimanjaro ou em alguma montanha maior.
Caso contrário é só mais uma daquelas desculpinhas ultra maleáveis para poder justificar quaisquer merdas que vc quer fazer da vida, do tipo, "não vou escovar os dentes essa noite porque vai se um meteoro cai na terra amanhã..."
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Wade
Membro Novato |
# jul/16
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Ok, vocês tem minha atenção.
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sallqantay
Veterano |
# jul/16 · Editado por: sallqantay
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-Dan
inexiste cenário de médio/longo prazo em país sem rule of law, isso é uma obviedade que somente eu,ermitão recluso no kilimanjaro, consegui descobrir após anos de meditação profunda
infelizmente minha sabedoria for orkutizada em manuais de microeconomia
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Viciado em Guarana
Veterano |
# jul/16
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-Dan
Ao invés de perder tempo escovando os dentes, o sujeito poderia estar vendendo mais cerveja, né!
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-Dan
Veterano
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# jul/16
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sallqantay
inexiste cenário de médio/longo prazo em país sem rule of law, isso é uma obviedade que somente eu,ermitão recluso no kilimanjaro, consegui descobrir após anos de meditação profunda
infelizmente minha sabedoria for orkutizada em manuais de microeconomia
Tudo bem. Mas nem todo mundo quer ir pro Kilimanjaro ou maior.
Quem não quer, tem que escolher um ladrão de tira colo, seja o governo, seja um folião bêbado, e avaliar os riscos.
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