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Cavaleiro
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# jan/12
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Se você escrever, prometo que eu leio.
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/modinha
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Die Kunst der Fuge
Veterano |
# jan/12
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Se você escrever, prometo que eu leio.[6]
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Konrad
Veterano |
# jan/12 · Editado por: Konrad
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De forma resumida e direta:
Cavaleiro
1- Pensando em meritocracia, qual seria a opção mais justa? Disserte.
Primeiramente, o que se entende por meritocracia?
Se usarmos uma definição dicionarizada do termo, no sentido de que há a recompensa pelo mérito, pelo trabalho, ou no caso citado, pela informação que é obtida privilegiadamente em antecipação aos outros jogadores no negócio, estaremos num impasse de definição semântica e lógica: até que ponto, uma informação, um fato futuro baseado em uma série de presunções sobre o presente, que, por sua própria natureza, podem simplesmente não ocorrer no todo ou em sequer em parte, pode ser considerada como irrevogavelmente verdadeira ao ponto de alterar o valo factual* do terreno?
No caso citado, a situação per se é obscura. A valorização dar-se-ia por meio de eventos futuros adjacentes, a construção do shopping e consequente (na cabeça dos investidores ao menos) valorização do terreno como consequência (vejam só quantas conexões e projeções futuras) do aumento do tráfego de pessoas, da abertura de lojas e comércio em geral, da elevação do interesse em ter algum tipo de comércio naquela localização, oque depende, em última instância, de fatores macroeconômicos(!), como política monetária do governo, metas de inflação, produção industrial, balança de negócios, oque também depende (me enganei, não era última instância) do que acontece na Europa e nos EUA.. Num sistema tão complexo, té as eleições do parlamento checo podem afetar a pretensa valorização futura do terreno.
Do ponto de vista cético-racional (o que eu creio reger os pensamentos da maior parte de investidores, ainda mais no setor imobiliário) a possibilidade futura não passa de conjectura presente projetada. Não é real. Ou, em outras palavras, o valor oferecido pelo terreno não deverá ser alterado por essas circunstâncias, uma vez que o risco, presente na natureza do negócio já na própria avaliação do terreno, já é alto o suficiente .
Meritocraticamente, não há nenhum tipo de injustiça ou transgressão no oferecimento de 120k ao atual dono. Ora, suponho pelo enunciado que a oferta já foi considerada satisfatória por ele, que, aparentemente, não dispõe das informações obtidas pela construtora (que a levaram a querer adquirir o terreno) e que não as leva em consideração em seu processo de formação de valor. O valor, por algum motivo, é justo para o vendedor. E considerando-se que a projeção futura da incorporadora se baseia numa série de eventos altamente arriscados, o desconhecimento deles por parte do vendedor não caracteriza ignorância ou naivite; caracteriza apenas uma decisão racional e asséptica.
Porém, uma vez que o próprio dono atual pode ter (e provavelmente tem) informações e motivações ocultas para vender o terreno, e que, logicamente, não revelará à construtora, o sistema estará equilibrado em suas assimetrias de informação, com o maior risco sendo tomado pelo comprador, já que para ele o terreno representa valor futuro, sendo o mesmo terreno um valor presente para o vendedor.
Portanto, o caso citado se assume em:
a- Alto risco para o investidor, independente de circunstâncias.
b- Baixo/Médio risco para o proprietário, dependendo de algumas circunstâncias. (Ex: de sua capacidade financeira, premência por dinheiro, capacidade ou vontade de manter o terreno e etc)
Dessa forma Cavaleiro, all things considered, eu Konrad, começaria as negociações por oferecer 100k e não pensaria nem um minuto num conceito tão utópico quanto a meritocracia. hehhhe
*Uma vez que considera-se no cálculo a inclusão de parte do benefício futuro no preço ofertado
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Comuna CCCP
Veterano |
# jan/12
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Dessa forma Cavaleiro, all things considered, eu Konrad, começaria as negociações por oferecer 100k e não pensaria nem um minuto num conceito tão utópico quanto a meritocracia. hehhhe
Estrategicamente, para o mundo de negócios esta perfeito! Mas é justo?
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Konrad
Veterano |
# jan/12
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Comuna CCCP
Considerando o resto que postei sim.
Injustiça só se caracteriza em materialidades, não em possibilidades.
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Cavaleiro
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# jan/12 · Editado por: Cavaleiro
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Konrad
Excelente post, quando chegar em casa vou trabalhar em alguns pontos que acho que podem render uma boa discussão, principalmente em relação a precificação e comportamento dos investidores em relação ao risco e eficiência de mercado, mas no geral concordo com a sua posição.
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Die Kunst der Fuge
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# jan/12
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Konrad, fazendo tópicos valerem a pena desde 22/12/2008.
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Comuna CCCP
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# jan/12 · Editado por: Comuna CCCP
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Konrad
É mas o que eu não concordo é com:Do ponto de vista cético-racional (o que eu creio reger os pensamentos da maior parte de investidores, ainda mais no setor imobiliário) a possibilidade futura não passa de conjectura presente projetada. Não é real.
Porque não é assim que a construtora vê o terreno no pratica.
Teoricamente ele seria um bem de produção e não um investimento, mas não é o que acontece na pratica, e nem deveria visto que muitas incorporações ainda não possuem área para produzir o bem mas ajuda consideravelmente na contabilidade da empresa conforme a valorização é dada.
Sobre o risco, por favor, não precisa ser analista de mercado para saber que é quase tão seguro quanto a poupança. Apesar de acreditar que estamos perto de uma crise imobiliária, não tenho como confrontar o histórico absurdo de aumento nos preço e falar em "investimento de alto risco".
Sendo assim, o preço real do terreno está longe dos 120k.
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Cavaleiro
Veterano |
# jan/12
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Comuna CCCP
Eu também não concordo com esta parte, foi a primeira coisa que eu vi.
Mas no geral os argumentos estão muito bem elaborados e o pensamento bem coerente, sem contar que eu invejo a capacidade de expressar-se através da escrita do Konrad.
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Comuna CCCP
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# jan/12
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Cavaleiro
Isso é inegável, precisa ser muito teimoso para discutir na argumentação dele... e conseguir falar alguma coisa ainda...
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Deftones_Rules
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# jan/12
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Liberdade...Eu tenho 21 anos e ainda não sei exatamente como é ter!
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Konrad
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# jan/12
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Comuna CCCP
Eu sabia que eu ia deslizar nos termos. Bom, digamos que a questão semântica não inviabiliza o meu argumento. A ideia central do que eu quis dizer é exatamente o que você expôs, com os termos corretos; não me graduei na área de finanças, e apesar de trabalhar em banco, não domino o jargão contábil/fiscal.
Sobre o risco, por favor, não precisa ser analista de mercado para saber que é quase tão seguro quanto a poupança.
Sério? Você acha isso mesmo?
A poupança tem:
a - Liquidez imediata
b- Rentabilidade garantida
c- Garantias legais por meio do FGC.
Um terreno tem:
a- Risco de mercado
b- Liquidez baixa
c- Passivos constantes
d- Rentabilidade incerta
e nem deveria visto que muitas incorporações ainda não possuem área para produzir o bem mas ajuda consideravelmente na contabilidade da empresa conforme a valorização é dada.
Sim, fato. Mas é fato também que minha pseudo análise se refere ao que foi proposto no tópico; e as regras estão claramente definidas. Compra em grande parte baseada em valorização futura. Se eu for tratar de todas as variáveis possíveis num sistema financeiro/contábil eu não sairia do lugar e teorizaria sobre n coisas sem aplicação na vida prática.
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Konrad
Veterano |
# jan/12
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Cavaleiro
Excelente post, quando chegar em casa vou trabalhar em alguns pontos que acho que podem render uma boa discussão, principalmente em relação a precificação e comportamento dos investidores em relação ao risco e eficiência de mercado, mas no geral concordo com a sua posição.
Beleza.
Essa questão do comportamento em relação a risco é interessante. Eu trabalho na área de investimentos, e PQP, o que eu vejo de empresário bem sucedido, com excelente capacidade financeira, jogando dinheiro no lixo por conta da vontade obter retornos altos. Ontem mesmo eu me surpreendi com um caso de operação em derivativos em que o sujeito não sabia algumas coisas básicas. É empresário, tem formação na área de finanças, esclarecido, por assim dizer e corre riscos altíssimos sem informação. Tenho notado que esse perfil é muito mais comum do que eu poderia esperar.
Die Kunst der Fuge
Konrad, fazendo tópicos valerem a pena desde 22/12/2008.
Hha. até parece.
Mas no geral os argumentos estão muito bem elaborados e o pensamento bem coerente, sem contar que eu invejo a capacidade de expressar-se através da escrita do Konrad.
Valeu. Anos revisando textos ruins e mal escritos podem ter me valido alguma coisa. Ou não. ehhe
Comuna CCCP
Isso é inegável, precisa ser muito teimoso para discutir na argumentação dele... e conseguir falar alguma coisa ainda...
Ironia?
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Cavaleiro
Veterano |
# jan/12 · Editado por: Cavaleiro
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Do ponto de vista cético-racional (o que eu creio reger os pensamentos da maior parte de investidores, ainda mais no setor imobiliário) a possibilidade futura não passa de conjectura presente projetada. Não é real.
Quase todo investidor utiliza o CAPM para avaliação de riscos, principalmente em ações, mas há modos de ajustar o beta para aplicar a construção civil por exemplo, com análise do Valor Monetário Esperado a partir de uma árvore de decisão:
Ki= Rf + i(Rm-Rf).
Rf =taxa livre de risco
Rm-Rf= taxa desejada, ou prêmio por assumir o risco
= Coeficiente de risco padrão, em ações por exemplo quando um ativo tem beta de 0,4, quando o mercado sobe 1%, a ação sobe 0,4% e o inverso também é verdadeiro, é muito usado para composição de carteira de ativos.
Então a probabilidade e o impacto dos riscos, são sim totalmente levados em consideração neste tipo de análise.
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Cavaleiro
Veterano |
# jan/12
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Sobre o risco, por favor, não precisa ser analista de mercado para saber que é quase tão seguro quanto a poupança.
Concordo com o Konrad neste ponto, e adiciono que investimento atrelado a inflação sem intermediários é ainda mais seguro (tesouro direto, por exemplo).
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Comuna CCCP
Veterano |
# jan/12
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Konrad
Ironia?
Não, foi elogio mesmo... não tenho paciência, base ou capacidade de escrever bem como você.
Sobre Poupança x Imóveis (Como investimento)
Você esta certo, claro a teoria é essa, mas passando para o que acontece no cenário proposto, um terreno urbano em expansão não podemos considerar que este terreno tenha baixa liquidez.
A rentabilidade, mesmo adicionando os passivos constantes também é conhecido do mercado.
Claro que o risco de uma poupança é muito menor ou zero, mas o investimento em imóveis não deixa de ser conservador.
Acredito que a CAPM que o citou Cavaleiro iria mostrar isso.
Se eu for tratar de todas as variáveis possíveis num sistema financeiro/contábil eu não sairia do lugar e teorizaria sobre n coisas sem aplicação na vida prática.
É o que eu acho, mas uma analise de preço básica e metodológica iria calcular o risco e um preço justo... obviamente que pode dar errado, mas ai que entra na questão do tópico em que eu acho justo dessa forma.
Sei que não funciona assim, mas é o que eu acho. Não sou niilista ao ponto de achar que a ética e moral impende os homens "evoluídos" de serem livres, até mesmo porque a construtora não é banco de investimentos e deveria ganhar dinheiro com o lucro obtido da venda do imóvel construído não com especulação imobiliária.
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